ACTUALITES:

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NOUVELLES REGLES CONCERNANT LES LOGEMENTS CLASSES F ET G AU TITRE D'UN DIAGNOSTIQUE DE PERFORMANCE ENERGETIQUE:

 

- Selon le décret n°2020-1711 du 24 décembre 2020 sur l'habitat indigne :

 

A partir du 1er janvier 2023, un logement classé G au titre d'un diagnostique de performance énergétique (DPE), sera considéré comme non décent et donc frappé d'une interdiction de relocation.

 

A partir du 1er janvier 2028 les logements classés F et G au titre d'un DPE seront exclus de la location.

 

- Selon le décret n°2020-1609 du 17 décembre 2020 :

 

Les logements classés F et G au titre d'un DPE devront à compter du 01/07/2021 mentionner dans le texte de leurs annonces immobilières : "logement à consommation énergétique excessive"

 

- Selon le décret n°2020-1818 du 30 décembre 2020 : il n'est plus possible d'augmenter le loyer au-delà de l'IRL si le logement est classé F ou G (exception faite des logements vacants depuis plus de 18 mois)

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LOI DE FINANCE 2021: Crédit d'impôt:

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Est prévu le bénéfice d'un crédit d'impôt pour les bailleurs qui ont abandonné les loyers de baux commerciaux du mois de novembre 2021, si cet abandon est consentis avant le 31 décembre 2021 et concerne des locataires sous le couvert d'une fermeture administrative ou particulièrement touchés économiquement par la crise sanitaire actuelle (Secteurs S1).

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Report de la baisse des frais de Notaires:

Selon le décret n°2020-179 du 28 février 2020 relatif aux tarifs réglementés applicables à certains professionnels du droit, les tarifs des notaires, qui s’appliquent aux principales prestations réalisées, vente immobilière, constitution d’hypothèque, …, ont changé.

Ainsi le prix des actes notariés diminue de 1,9 %, en moyenne.

L’arrêté du 28 avril 2020 modifie ce décret, car en raison des circonstances exceptionnelles provoquées par l’épidémie de COVID-19 sur le territoire national, la date du 1er mai, à compter de laquelle les nouveaux tarifs devaient s’appliquer, a été reportée au 1er janvier 2021.

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Question de la propriété des colonnes montantes d’électricité enfin résolue!
Le 16 Octobre 2018, le Sénat a adopté la loi « Elan » dont l’article 55 Bis AA pose comme principe que, sauf opposition des copropriétaires, toutes les colonnes montantes appartiendront au réseau public de distribution d’électricité, et ce sans un délai de deux ans à compter de la promulgation de cette loi.

ENEDIS aura alors la charge des travaux d’entretien.

Il s’agit d’un transfert de propriété effectué automatiquement « à titre gratuit et sans contrepartie ».

Si aucun recours n’est déposé, cette loi mettre un terme aux conflits qui persistaient depuis des années sur la question de savoir si les colonnes montantes d’électricité appartenaient aux copropriétaires ou au réseau public de distribution de l’électricité.

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Pour plus d'articles n'hésitez pas à consulter notre blog :

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http://immogestionperrin.unblog.fr/

 

 

 

ARTICLES:

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L’élaboration de l’ordre du jour de l’assemblée générale et la validation du Conseil Syndical :

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Selon les articles 7 alinéa 2 et 9 du décret de 1967, l’assemblée générale est convoqué par le syndic et c’est la personne qui convoque l’assemblée qui établit l’ordre du jour.

L’article 26 du décret de 1967 prévoit que l’ordre du jour est établi en concertation par le Conseil syndical, mais pas que sa validation est nécessaire.

Ainsi la Cour de Cassation (3ème Civ. 1er décembre 2016 n°15-26.559) a retenu que l’absence de concertation du Conseil Syndical n’entraîne pas la nullité de l’assemblée générale dans la mesure où cette disposition ne prévoit aucune sanction.

Les membres du Conseil syndical qui souhaitent voir inscrire des résolutions à l’ordre du jour restent soumis aux dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 et doivent en demander l’inscription dans le respect des formes fixées par ces dispositions.

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Actualité : accès extranet :

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Le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 précise que l’accès des copropriétaires et des membres du Conseil Syndical à l’espace en ligne sécurisé mis à disposition par le syndic doit se faire au moyen d’un code personnel sécurisé.

Le décret impose une actualisation au minimum une fois par an par le Syndic, dans les trois mois précédant l’assemblée générale annuelle, des documents accessibles.

Le décret précise la liste des documents qui devront y figurer au 1er juillet 2020.

Enfin le décret prévoit un nouvel article 64-5 du décret de 1967 qui dispose que sous réserve de l’accord exprès d copropriétaire, la notification des documents mentionnés à l’article 11 peut se faire par une mise en ligne sur l’extranet, sous réserve que la convocation à l’assemblée générale mentionne expressément cette accessibilité et la durée de la mise à disposition.

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MODIFICATION DE L'ARTICLE 19-2 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 SUR LA PROCÉDURE DE RECOUVREMENT DE CHARGES:

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L'Article 210 de la Loi ELAN vient remédier à cette situation en modifiant l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 : "A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de tente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles".

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Ce qui signifie que si le copropriétaire ne règle pas un seul appel de fonds dans le mois suivant la réception d'une mise en demeure, il sera possible de diligenter une seule procédure pour recouvrer à la fois les charges antérieures et les appels provisionnels à intervenir.

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LE RÔLE DU CONSEIL SYNDICAL:

 

Pour une bonne administration de la copropriété, il est nécessaire que le Conseil Syndical et le Syndic puissent s'entendre, mais encore faut-il que le Conseil Syndical connaisse précisément l'étendue et les limites de sa mission.

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Petit point de rappel : le Conseil Syndical assiste le Syndic et contrôle sa gestion, il donne son avis sur toutes les questions concernant la copropriété pour lesquelles il est consulté.

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Le Syndic est tenu d'élaborer le budget prévisionnel en concertation avec le Conseil Syndical (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) et l'ordre du jour de l'Assemblée est également établi avec le Conseil Syndical (article 26 de la loi du 17 mars 1967).

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Le Conseil Syndical doit également être consulté pour chaque marché et contrat dépassant un seuil voté en assemblée générale (article 21 de la loi du 10 juillet 1965) ou en cas de travaux urgents (article 37 du décret du 17 mars 1967).

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Attention cependant à la confusion : le Syndicat des copropriétaires n'est pas l'employeur du Syndic et il n'existe aucune relation hiérarchique entre eux, car le lien qui les unis relève du mandat et non du contrat de travail.

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Enfin, il est rappeler qu'en aucun cs le Président out tout autre conseiller syndical ne doit pouvoir engager seul cette instance par des prises de décision unilatérales sauf cs particuliers tels que l'urgence.

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LES CLASSES ÉNERGÉTIQUES DU DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE (DPE):

 

Qu’est-ce qu’un diagnostic de performance énergétique ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émission de gaz à effet de serre.

Le contenu et les modalités d’établissement du DPE sont réglementés : le DPE décrit le bâtiment ou le logement (surface, orientation, murs, fenêtres, matériaux, etc), ainsi que ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation. Il indique, suivant les cas, soit la quantité d’énergie effectivement consommée (sur la base de factures), soit la consommation d’énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement.

Le diagnostic comprend également des recommandations qui ne sont pas obligatoires mais qui permettent à l’acquéreur, au propriétaire, au bailleur ou au locataire, de connaître les mesures les plus efficaces pour économiser de l’énergie.

Qu’elle est la validité du DPE ?

La validité du DPE, sauf cas particuliers est de 10 ans.

Mais il ne faut pas se méprendre sur sa portée : les consommations réelles des bâtiments  dépendent directement des conditions d’usage et de la température effective de chauffage, c’est pourquoi les consommations estimées ne sont pas une garantie contractuelle.

Qui effectue le DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique doit être établi par un professionnel indépendant satisfaisant à des critères de compétence et ayant souscrit une assurance.

Qu’elles sont les classes du DPE ?

La lecture du DPE est facilitée par deux étiquettes à 7 classes de A à G (A correspondant à la meilleure performance, G à la plus mauvaise) :

· l’étiquette énergie pour connaître la consommation d’énergie primaire :

 

· l’étiquette climat pour connaître la quantité de gaz à effet de serre émise :

 

A quoi correspondent les classes énergétiques ?

-         A = 50kWh/m2/anmaximum :

Seuls les logements BBC et ceux conformes à la RT 2012 consomment aussi peu.

-         B = de 51 à 90 kWh/m2/an :

Très peu de logements concernés car cette classe correspond à la rénovation BBC et aux constructions RT 2005 sans chauffage électrique du littoral méditerranéen.

-         C = de 91 à 150 kWh/m2/an :

Une partie des logements conformes à la RT 2001, chauffés au gaz, parfois au fioul et non à l’électricité, sauf sur la bordure méditerranéenne.

D = de 151 à 250 kWh/m2/an :

Des logements conformes à la règlementation thermique 2000 et 2005 avec chauffage électrique. Construction des années 90 chauffées au gaz ou au fioul. Ancien rénové avec un bon niveau d’isolation.

-         E = de 231 à 330 kWh/m2/an :

Construction des années 80 voire 90, avec chauffage électrique, antérieures avec chauffage gaz ou fioul et peu d’isolation.

-         F = de 331 à 450 kWh/m2/an :

Logements mal isolés, chauffés notamment à l’électricité.

-         G = plus de 450 kWh/m2/an :

Les logements non isolés chauffés à l’électricité.

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LE QUITUS:

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Lors de l'Assemblée Générale Annuelle d'approbation des comptes, le syndic de copropriété peut demander aux copropriétaires de lui donner quitus de sa gestion.

 

Souvent méconnu, la notion de quitus est parfois confondue avec celle de l'approbation des comptes.

 

Or, le Quitus n'est pas indispensable à l'inverse de l'approbation des comptes qui constitue une condition nécessaire pour permettre de procéder à la régularisation des charges et à la clôture de l'exercice.

 

Le Quitus est voté à la majorité de l'article 24 c'est à dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

 

Le mot latin quitus désigne le fait de quitter une obligation, d'en être quitte.

 

Donner le quitus consiste à valider la gestion du Syndic. Sa délivrance par l'Assemblée Générale vaut ratification globale des actes de gestion portés à sa connaissance.

 

Le Quitus ne porte bien entendu que sur les faits correspondants à la période pour laquelle il a été donné (CA de Paris - 23ème Chambre du 23/10/2003 n°2003/05407).

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La détention d’un animal familier en copropriété:

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De plus en plus de problèmes sont générés en copropriété par la détention d’un animal de compagnie : chien, NAC …

La loi n°70-598 du 9 juillet 1970 est parfaitement claire à ce sujet et pose le principe de la libre détention d’un animal dans son article 10-I :

« I - Est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d'un animal dans un local d'habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier. Cette détention est toutefois subordonnée au fait que ledit animal ne cause aucun dégât à l'immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci.

Est licite la stipulation tendant à interdire la détention d'un chien appartenant à la première catégorie mentionnée à l'article L. 211-12 du code rural et de la pêche maritime. »

Toute clause du règlement de copropriété interdisant la détention d’un animal est donc réputée non-écrite.

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Toutefois ce principe de la libre détention d’un animal comporte des limites  puisqu’il est possible d’interdire les chiens dits de première catégorie.

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Le stationnement des chiens de premières catégories dans les parties communes est également interdit et ceux-ci doivent être muselés et tenus en laisse par une personne majeure :

« I.-L'accès des chiens de la première catégorie aux transports en commun, aux lieux publics à l'exception de la voie publique et aux locaux ouverts au public est interdit. Leur stationnement dans les parties communes des immeubles collectifs est également interdit.

II.-Sur la voie publique, dans les parties communes des immeubles collectifs, les chiens de la première et de la deuxième catégorie doivent être muselés et tenus en laisse par une personne majeure. Il en est de même pour les chiens de la deuxième catégorie dans les lieux publics, les locaux ouverts au public et les transports en commun.

III.-Un bailleur ou un copropriétaire peut saisir le maire en cas de dangerosité d'un chien résidant dans un des logements dont il est propriétaire. Le maire peut alors procéder, s'il le juge nécessaire, à l'application des mesures prévues à l'article L. 211-11. » Article L 211-16 du code rural et de la pêche maritime.

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Enfin, la dernière limite apportée est celle de l’absence de troubles. Cette libre détention est subordonnée au fait que l’animal ne cause aucun dégât à l’immeuble ni aucun trouble de jouissance à ses occupants.

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